全球一线城市房价比较：2026

文：任泽平团队 导读 我们已连续多年跟踪全球一线城市房价， 纵观全球，人口持续流入、优质公共与产业资源高度富集，是推高核心城市核心区域房价的重要因素，这类 房产是大类资产配置中的硬通货。 我们选取纽约、伦敦等具有代表性的全球核心城市进行对比， 考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为18、15、11，北上广深分别为28、28、24、23，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为3.2%、2.8%、2.4%，而北上广深分别为2.0%、1.8%、1.6%、1.4%。 中国内地一线城市绝对房价、相对房价居全球前列。同时，近年 北上广深居民房贷压力有所下降，抵押贷款占收入比例均低于200%，但仍处于全球前列，是纽约、伦敦、东京的1-3倍。 1000万人民币，在北京、上海、纽约、伦敦核心区域CBD附近能购买的住宅使用面积差距不大，在61-73平方米左右，纽约和伦敦市中心住宅持有费用远高于北京和上海，纽约超17万人民币，伦敦超6万元，北京和上海不足5000元。 1000万人民币，在北京、上海外围区可购买使用面积超145平方米的住宅，而在伦敦、纽约外围区域可购买的使用面积超120平方米住宅。 由于土地供给不足、优质公共资源富集以及货币较宽松，中国内地一二线城市房价并非由当地中位数收入人群决定，而是由全国高收入人群决定；加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比、租金回报率不具备国际可比性。 我在十多年前提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的行业标准分析框架，2015年预测“一线房价翻一倍”，2020年预测“房地产将出现历史性大顶”。2026年提出“二八分化”“香港房市将率先复苏，下一个是中国硅谷”。 房价上涨在于人口持续净流入，关键是流入人口质量和地区的产业承载力。决定人口集聚的核心是该区域经济规模、产业竞争力以及与其他地区的人均收入差距，即人随产业走、人往高处走。 风险提示： 国际数据统计存在偏差等。 正文 1 中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列 与西方相比，中国城市行政区划内面积较大，比如北京达1.6万平方公里，广州、上海、深圳分别为7434、6341、1997平方公里，而东京、伦敦、纽约、巴黎分别为2194、1577、1214、105平方公里。 为增强可比性，我们分别选择中心区以及距离市中心8公里左右的区域（我们将其定义为外围区）进行比较 。具体来看，北京中心区指东城区和西城区，外围区指四环与五环之间区域；上海中心区指内环，外围区指中环与外环之间区域；纽约中心区指曼哈顿中城和下城，外围区指距离曼哈顿8公里左右区域；伦敦中心区指伦敦一区，外围区指三区与四区之间。 为保证数据口径统一，市中心与外围区房价数据来源于全球最大的生活信息网站Numbeo。 我们通过大量搜集各国的房产中介网站公布的中心区与外围区各个楼盘售价和租金数据验证了Numbeo数据的合理性，Numbeo显示2026年9月纽约市中心房价为125895元/平方米，市中心1居室房屋租金为29318元/月。作为验证，我们通过在美国最大的房产中介网站Zillow搜集大量楼盘数据得出的纽约市中心房价和租金分别为105375元/平方米、365元/平方米/月，相差不大。此外，通过房价对比验证，Numbeo口径下的“非市中心房价”指的是外围区房价。 1.1 核心城市房价高和涨幅高是全球普遍现象 2009 年3月-2026年8月北上广房价上涨超3.2倍，高于全国平均。 由于新房区位逐渐外移及限价等，以二手房衡量房价涨幅更有效。全国层面缺乏二手房价数据，以新房价格计算，2010年6月-2026年8月百城新建住宅价格指数从9042元/平方米升至17255元/平方米，上涨90.8%。根据中国房价行情网以及房产中介数据，2009年3月北京、上海、广州房价分别为12030元/平方米、14902元/平方米、6986元/平方米，2026年8月分别上涨到54631元/平方米、62654元/平方米、37273元/平方米，分别上涨3.5倍、3.2倍、4.3倍。其中，优质学区房涨幅近7倍，如北京育才小学划片小区耕天下，2009年2月12900元/平方米，2026年8月达101361元/平方米，上涨6.9倍。 从国际经验看，核心城市房价高、涨幅高于其他地区是世界普遍现象。 在英国，根据英国政府网站数据，1968年4月-2026年4月，大伦敦地区房价上涨118倍，高于英格兰地区的92倍和全国的83倍。在美国，1976年Q1-2026年Q1，美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区（纽约都会区分区之一）、洛杉矶-长滩-格伦代尔分区（洛杉矶都会区分区之一）房价分别上涨10、15、18、22倍。在日本，房地产泡沫破灭前，1975-1991年东京区部、横滨、