74岁退休10年的黄奇帆：当年他对房地产的预判，为何每条都得到应验

2019年前后，房地产还在“永远涨”的幻觉里。黄奇帆却反复提醒：房地产与实体经济存在十大失衡，普涨时代终将结束，供需格局会根本逆转。 回头看，他至少说中了四件事。 第一，住房总量不再稀缺。到2025年，全国城镇住房套户比约1.07，人均住房建筑面积约37平方米，整体进入“总量够住、结构失衡”阶段。 一线城市仍偏紧，三四线城市空置率高、去化周期长，房子从“有没有”转向“好不好”。 第二，高杠杆房企必然出清。“三道红线”2020年落地后，行业经历深度调整，78家房企违约，21家出险房企完成债务重组。 到2025年底至2026年初，多数房企已不再被要求每月上报“三道红线”指标，说明去杠杆目标基本实现，但也意味着那个靠借钱狂奔的时代彻底结束。 第三，人口基本面改变。90后规模明显少于80后，结婚人数下降，刚需接盘力量收缩。到2025-2035年，刚性需求占比预计降至26.9%，改善和更新需求成为主力。 楼市不再靠“人多”托底，而靠“人往哪里流”决定分化。 第四，救市不是刺激房价上涨。近几年政策托底、限购松绑、房贷利率下调、政府收储存量房作保障房，但市场只有结构性修复，没有全面暴涨。 住建部也明确，房地产已进入存量阶段，2026年前8个月二手房交易占比首次过半。 当然，他的判断并非句句精确。比如房企数量从9万多家降到“1万家左右”或“2万家以内”，还需要时间；再比如部分核心城市房价仍显韧性，并非所有三四线都一路阴跌。 但难能可贵的是，他没有被短期情绪裹挟，而是从人口、土地、金融、库存这些底层变量推演长期趋势。 今天再看楼市，最该明白的，不是“还能不能买”，而是资产逻辑已经变了。过去买房像坐电梯，闭眼按楼层都能上去；今后买房更像走楼梯，选错方向、选错城市、选错产品，都可能原地打转。 房子仍会存在，居住价值不会消失。但那个靠买房实现阶层跃迁、靠杠杆一夜暴富的时代，已经一去不复返了。 特别