临沂有小区单价从1万8跌到6千，为什么不能当成全市房价跌幅？

临沂一批曾经被热捧的小区二手成交价与当年峰值相比腰斩。拉菲公馆由 16, 月均价 1.92 万平米至 2.38 万平米左右，下降幅度达 56% ，而金泰和府从年初开始下跌，到今年 7月 底为止，其价格已经跌破了原来的水平；环球掌舵的价格在近几年里一直走低，在经历了大幅度的下跌之后终于迎来了一个转折点。 但是并不是临沂全市房价全部下跌的幅度，而只是部分小区用峰值单价来对比当前二手成交价得出的结果。 先把口径讲清楚之后，后面的数据就容易出现偏差了。 第一层原因不复杂就是当年这些房子卖的并不是砖头水泥而是预期。 临沂城市向北和西发展，大量的楼盘集中入市，北城新区、兰山区一些项目依靠品牌、地段、学区、湖景概念把价格抬高。买家相信规划会兑现，愿意提前为未来买单。 现在接盘的人换了。他们不太愿为远期规划支付高价，并且会把已经能用的学校、商业、交通以及总价看作是最重要的因素来选择。于是配套落地慢的小区最先承受压力，投资客集中抛售，挂牌量一高，业主之间就开始互相压价。价格一般是由最急卖的那一套房子决定的而不是最高的挂牌价。 同一座临沂不同区域和楼盘跌幅相差较大。北城新区环球掌舵、儒辰璟宸府、拉菲公馆的峰值分别为 18000元 /㎡、 18000元 /㎡和 16000元 /㎡，目前二手成交价普遍在 6253 - 7354元 左右，跌幅约为 65% 左右。这些当年被当作标杆的项目也是受供给量所限的。 兰山区也是一样的。金泰和府、中南君启从 15000元 /㎡跌至 7000 — 7500元 /㎡，泉府公馆从 13249元 /㎡降到 6849.68元 /㎡，荣盛花语馨苑从 15223.36万元 降价到 6987.41万元 ，降幅为约 52% 至 60% 。品牌、地段没有形成价格底线，是因为二手挂牌多、买家选择多、急售房源定价低。 河东、经开、费县也有类似案例。柳青玺悦价格从 18 00 元 / 平方米到 9500元 /平方米，河东区碧桂园云顶的价格从 18 00 元 / 平方米到 12 534.67元 /平方米，中央云景的价格由原来的 24,938.67元 /平方米降至现在的 23,945.79元 /平方米；一方中梁和府价格从 15000元 /㎡降到 700 - 750元 左右，费县中南林悦价格从 18 6 元 / 平方米降到 9 8 元 / 平方米。外围高价盘缺少持续的人口、就业承接时，二手市场就会出现有价无市的现象。 就连绝对价格低的莒南也出现回调的情况。盛世华城从 5000元 /㎡到 3296元 /㎡，东正颐景园从 5000元 /㎡到 3497元 /㎡，跌幅约为 34% 和 31% 。 说明压力不止存在于主城高价盘上，只要二手房供给大于本地真实需求时价格就会出现下降找平衡的现象。 还需要知道统计口径。 “上面这些数字是巅峰单价和当前二手成交价的比较，并不是临沂全市网签均价，也不是每一个业主的实际成交结果。 ”楼层、装修、付款方式、挂牌价与成交价存在差异会使得单位价格发生变化。缺少了样本量、成交时间和具体房源条件就不能把一个小区的跌幅当作整个城市的房价结论。 更 值得注意到的共同点有三个。 一是部分外围或者远郊大盘过多依靠远期规划来实现配套兑现缓慢的情况；二是当年靠品牌、学区、湖景等概念来炒高溢价的情况；三是小区体量大，二手房扎堆抛售，供给远远大于需求。三者叠加起来之后价格又会回到预期定价之中。 对于购房者而言买新房时售楼部讲的是将来的事情，二手市场认的是已经落地的东西。学校、商业、交通是否真正到位决定之后是否有人会接盘。只看沙盘和规划图，很容易把未来几年的想象提前付成今天的房价。 对于已经上车的业主来说，在账面亏损之外还有贷款利息、持有成本、机会成本等。想卖房就要和同小区其他房源竞争；谁更急，谁就可能把成交价往下拉。这不是一个可以轻易改变的事情。 所以临沂这些小区下跌严重的原因并不是一个简单的“楼市不行”，而是在配套、人口、供给三个方面重新定价的结果。 判断一套房抗不抗跌首先要看配套是否已经用得上，片区有没有持续的人口流入，二手挂牌是不是扎堆的。三项弱的时候就只有历史价格了而不是底线。 特别